TTO - * Tôi có mua 1 mảnh đất 47m² tại xã Xuân Phương, Từ Liêm, Hà Nội. Đất thuộc đất vườn. Hiện tôi muốn tách sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn thành đất ở (để được cấp phép xây dựng). Không biết điều này có đúng không?

Xin được tư vấn:

1. Nếu tôi chỉ có hộ khẩu KT3 thì có thể tiến hành làm các thủ tục trên?
2. Các loại thuế sẽ phải nộp (thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất và làm sổ đỏ)?
3. Nếu chỉ làm sổ đỏ đất vườn thì có được xây dựng trên mảnh đất đó không?
4. Tôi có thể dùng sổ đỏ đất vườn để thế chấp hoặc cầm cố như các sổ đỏ đất ở khác?

Hảo Nguyễn Đình

- Trả lời:

Trước hết bạn cần tìm hiểu thông tin quy hoạch khu đất. Mục đích của bạn là nhận chuyển nhượng để xây dựng nhà ở. Quy hoạch khu đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt sử dụng khu đất này vào mục đích đất ở.

Do đất bạn nhận chuyển nhượng là đất vườn và đất bạn nhận chuyển nhượng thuộc xã (khu vực nông thôn), nên bạn phải nhờ bên chuyển nhượng lập thủ tục chuyển mục đích sử dụng thành đất ở. Các chi phí phát sinh bạn phải chịu thay cho họ.

- Chi phí gồm tiền thuế chuyển mục đích sử dụng đất; bản vẽ thể hiện hiện trạng đất.

- Khi được cấp giấy chứng nhận bạn phải đóng lệ phí cấp giấy. Lệ phí không phải là thuế.

- Chỉ khi nào cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở mới được cấp phép xây dựng.

- Các tổ chức tín dụng căn cứ vào trị giá tài sản thế chấp mới xác định mức cho vay do đất vườn có giá trị thấp, mức cho vay cũng thấp. Trước đây, một số tổ chức tín dụng không nhận thế chấp đất nông nghiệp.

Do vậy, theo kinh nghiệm của tôi, bạn nên chuyển mục đích sử dụng đất càng sớm càng tốt. Chi phí thấp hơn nhiều khi vùng này chưa bị đô thị hóa.

Luật sư PHAN THANH THY
(Văn phòng luật sư Hữu Luật)