TTO - * Tôi định mua một căn nhà (nát) tại Q.Tân Phú (TP.HCM). Hồ sơ do người bán cung cấp rất hoàn chỉnh, gồm GCN QSDĐ, bản đo vẽ hiện trạng nhà có xác nhận, thông báo và biên lai thuế trước bạ, photo hộ khẩu (cấp ngày 12-5-2010) và CMND. Đồng thời tôi cũng nhận được nội dung bằng văn bản của Phòng Tài nguyên - môi trường quận xác nhận đúng tên người đứng tên, không bị quy hoạch và lộ giới. Nội dung về tranh chấp: cấp quyền sử dụng căn cứ bản án phúc thẩm của tòa án tối cao TP.HCM. Tranh chấp đòi lại nhà thuê. Tôi cũng có thêm thông tin: - Người đứng tên trên GCN QSDĐ hiện vẫn còn hộ khẩu ngay tại địa chỉ nhà chào bán nhưng thực tế đã đi định cư tại Mỹ hơn hai năm, thường quay về nước sáu tháng rồi lại về Mỹ. Chồng người đứng tên cũng đang định cư tại Mỹ, không về nên có ủy quyền cho vợ bán nhà (có xác nhận của lãnh sự quán VN) nhưng cũng có tên trong hộ khẩu tại địa chỉ nhà đang chào bán. - Người đứng tên trên GCN QSDĐ ngoài việc đóng tiền lệ phí trước bạ còn đóng thêm thuế thu nhập cá nhân. Căn cứ quy định tại điều 22 Luật cư trú (2006) về việc xóa đang ký thường trú đối với các trường hợp định cư nước ngoài, tôi băn khoăn không biết việc cấp GCN QSDĐ khi người được cấp đã đi định cư nước ngoài có hợp pháp? Việc đóng thuế TNCN là nghĩa vụ đối với người bán, người được sở hữu từ bản án có phải đóng thuế này không? Nhờ quý báo tư vấn thêm việc cấp GCN QSDĐ cho người đã xuất cảnh (định cư nước ngoài) nhưng còn hộ khẩu có hợp pháp? Việc giao dịch mua bán sau này đều căn cứ hộ khẩu và CMND của người bán, vậy hộ khẩu này có giá trị không? Tôi mua nhà này có rủi ro về pháp lý? vithanh - Luật sư Đoàn Thị Ngọc Linh trả lời: 1. Về quyền sở hữu nhà ở của Người Việt Nam định cư ở nước ngoài Theo quy định của pháp luật hiện hành, người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn có quyền sở hữu nhà tại Việt Nam, nếu thuộc các trường hợp sau: (1) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam (không hạn chế về số lượng nhà ở được phép sở hữu), bao gồm: (i) Người có quốc tịch Việt Nam; (ii) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hóa, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước. (2) Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm (ii) mục (1) nêu trên, nhưng nếu được cấp giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam. (Luật số 34/2009/QH12 về việc sửa đổi Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai). Như vậy, nếu người chủ sở hữu căn nhà mà bạn định mua đã định cư ở nước ngoài nhưng thuộc các đối tượng nêu trên thì việc được cấp chủ quyền đối với nhà ở tại Việt Nam là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật Việt Nam. 2. Quy định về xóa khẩu khi ra nước ngoài để định cư Đúng như trong thư bạn nêu, công dân Việt Nam ra nước ngoài để định cư sẽ bị xóa khẩu. Theo đó, trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày có người nhà xuất cảnh để định cư thì đại diện hộ gia đình có trách nhiệm làm thủ tục xóa khẩu. Quá thời hạn 60 ngày nêu trên mà đại diện hộ gia đình không làm thủ tục xóa khẩu theo quy định thì cơ quan công an có thẩm quyền sẽ lập biên bản, yêu cầu hộ gia đình làm thủ tục xóa khẩu. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày lập biên bản, nếu đại diện hộ gia đình không làm thủ tục xóa khẩu thì cơ quan công an sẽ thực hiện việc xóa khẩu này. 3. Rủi ro về mặt pháp lý Rủi ro về pháp lý hoàn toàn có thể xảy ra, nếu tại thời điểm được cấp giấy chủ quyền, người chủ sở hữu của căn nhà đã định cư ở nước ngoài nhưng vẫn còn đăng ký thường trú tại Việt Nam, đồng thời cũng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Trong trường hợp này giấy chủ quyền có thể bị thu hồi do người được cấp giấy không đúng đối tượng. Vì khi đã định cư ở nước ngoài, quyền được sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người chủ sở hữu căn nhà mà bạn định mua không còn Nhà nước bảo hộ như công dân trong nước và chỉ được sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định (như đã nêu tại mục 1). Hơn nữa, việc còn đăng ký thường trú tại Việt Nam khi đã định cư ở nước ngoài là không phù hợp với quy định của pháp luật. Để tránh rủi ro về mặt pháp lý bạn nên tìm hiểu kỹ về trường hợp được cấp giấy chủ quyền của người chủ căn nhà mà bạn định mua. Bạn có thể liên hệ với Công an quận Tân Phú, UBND quận Tân Phú để xác định cụ thể hơn về việc đăng ký thường trú tại Việt Nam cũng như việc được cấp giấy chủ quyền của người chủ sở hữu căn nhà. Trân trọng, Luật sư ĐOÀN THỊ NGỌC LINH (Văn phòng luật sư Lê Nguyễn)